QUANDO E POSSIBILE? OCCORRE ANALIZZARE IL QUADRO NORMATIVO.
I art. 61 delle Disp.Att. cc. prevede che “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o pon io-ni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano M caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e I comproprietari di ciascuna parte pos-sono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento é deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o é disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione”. Da un’analisi della norma emerge che requisito essenziale per poter ottenere II distacco di un edificio, o porzione dl esso, dal Condominio, con la creazione di nuovo ed autonomo Condominio, é la presenza delle caratteristiche di edificio autonomo.
Pertanto bisogna innanzitutto valutare se l’unità immobiliare che si stacca dall’originario Condo-minio ha una sua autonomia. Dopo di che lo scioglimento dal Condominio originario può essere realizzato attraverso due strade: 1) tramite delibera assembleare assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136,11 comma cc.; 2) tramite statuizione dell’Autorità giudiziaria, dietro do-manda giudiziale da introdurre con apposito Atto di Citazione in giudizio da parte di “almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione”. L’art. 62 delle Disp. Att. c.c. aggiunge e precisa poi che: “La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso”.
Mi colpisce la previsione del I comma dell’art. 62, poiché apre la strada alla possibilità di distacco dall’originario Con-dominio, mediante creazione di un nuovo Condominio, anche qualora alcune parti del distaccando Condominio rimangano in comune con l’originario Condominio. Ciò a voler dire che non necessariamente l’autonomia strutturale del Condominio che vuole distaccarsi deve essere tale da non avere più alcuna parte in comune con il Condominio originario.
Illuminante sul punto é il richiamo che il legislatore fa all’art. 1117 cc. dal titolo “Parti comuni dell’edificio”, ossia proprio a quell’articolo del codice che riporta un elenco dl quelle che sono da considerarsi parti comuni nel Condominio, salvo, ovviamente, che non risulti diversamente da un rogito notarile o altro titolo. Pertanto, dato il combinato disposto degli arti. 61 e 62 anzidetti, la giurisprudenza ha elaborato delle casistiche in cui è ammesso il distacco di un edificio dall’originario Condominio, per dar vita ad un nuovo ed autonomo Condominio, anche qualora rimangano alcune parti in uso comune ad entrambi gli stabili (Condominio originario e costituendo Condominio).
Rifacendosi a due sentenze recentissime, una di merito ed una di legittimità, si comprende bene l’applicazione nelle aule di giustizia de-gli articoli che regolano il distacco. Infatti il Tribunale della capitale ritiene che sia possibile dar luogo a un distacco an-che quando una parte di appartamento di un Condominio si spinga all’interno dell’altro Condominio (Tribunale Roma, sez. V civile, cent. n.15576 del 09/11/2020). Tale sentenza a mio avviso é curiosa, poiché si viene a creare una situazione tale per cui un appartamento é parte di due distinti Condomini, con appartamento che ha per copertura il tetto di due autonomi Condomini.
La Suprema Corte, da parte sua, con una Interessante sentenza, statuisce che “Ai fini dello scioglimento del Condominio di un edificio o di un gruppo di edifici in Condomini separati, é necessario che questi abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, per quanto possano continuare ad essere serviti da parti comu-ni insieme con gli originari partecipanti” (Cassazione Civile, sez. Il, seni n22041 del 03/09/2019). In questo caso i giudici della Cassazione danno piena applicazione alla norma che prevede la possibilità del distacco da un edificio con l’altro, creando due autonomi Condomini, anche quando rimanga-no in comune tra di essi alcune parti di cui all’art. 1117 cc.
Essenziale per la pronuncia dei giudici sarà la CTU, ossia la relazione redatta da un tecnico incaricato dall’organo deci-dente, quindi terzo rispetto alle parti in lite. Il CTU dovrà de-scrivere attentamente lo stato dei luoghi, al fine di fonire al giudicante tutti gli elementi strutturali, tecnici ed architettonici, per potersi pronunziare.
AMMINISTRATORE MANAGER • APRILE 2021
