Quando l’Amministratore viene nominato con delibera invalida, cosa deve fare?
Nella vita del Condominio può capitare che la delibera di nomina del nuovo Amministratore possa essere illegittima o invalida. In tale situazione, l’Amministratore può trovarsi in difficoltà in quanto, da un lato, è stato eletto, ma dall’altro, la delibera presa dall’assemblea può essere annullabile o nulla, pertanto impugnabile e quindi la sua nomina non valida.
Per analizzare il caso di specie, occorre partire dal dettato dell’art. 1137 c.c. dal titolo “Impugnazioni delle deliberazioni dell’assemblea”, che al III^ comma prevede: “L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria”. Pertanto, anche una delibera irregolare, fintanto che non viene sospesa da un giudice, rimane efficace e va attuata. Alla luce di tale previsione, come regola generale, credo che si possa affermare che qualora l’Amministratore sia in carica in forza di una delibera impugnabile, questi debba iniziare a svolgere il suo incarico, magari avendo cura di convocare quanto prima una nuova assemblea che possa “regolarizzare” o “ratificare” la sua nomina potenzialmente viziata.
In tal modo, dopo che la nuova assemblea lo avrà eletto nel rispetto dei dettami legislativi, egli potrà operare con tutta tranquillità. Si tenga altresì presente che un Condominio non può rimanere senza un Amministratore, in quanto verrebbe messa a grosso rischio la vita stessa del Condominio, in quanto non ci sarebbe più un soggetto che si occupi dell’erogazione dei servizi condominiali. Pensiamo alla mancata riscossione dei contributi per oneri condominiali, il mancato pagamento delle utenze, con rischio di sospensione della luce e del gas, la scadenza della polizza RC globale fabbricati che rimarrebbe impagata, esponendo i condòmini a gravissimi rischi di rispondere direttamente per i danni, un guasto alla centrale termica durante l’inverno ecc.
Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione si è pronunciata con una recentissima ed interessante Ordinanza, che prendeva in esame il caso di un Amministratore rieletto dall’assemblea, benché revocato giudizialmente, e quindi in violazione dell’art. 1129, comma XIII c.c. che recita: “In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato”. Nel caso di specie, l’Amministratore rieletto, benché revocato giudizialmente, e quindi in forza di una delibera invalida, aveva firmato la procura ad un legale affinché si presentasse un Ricorso per Decreto Ingiuntivo al fine di recuperare delle ingenti spese condominiali impagate. Il condòmino moroso aveva fatto opposizione al Decreto Ingiuntivo basandosi unicamente sull’irregolare nomina dell’Amministratore, e quindi la sua carenza dei poteri di conferire un mandato ad un avvocato, senza contestare nel merito il debito ingiunto monitoriamente. Approdata la vicenda innanzi alla Corte di Cassazione, questa, in un passaggio della motivazione della sua decisione, aveva sostenuto che “… in tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell’amministratore, e quindi tanto più ove ancora non sia stata pronunciata una sentenza dichiarativa dell’invalidità della medesima delibera, come nel caso di specie, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l’accertamento di detta permanente legittimazione rimesso al controllo d’ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale.
Tale interpretazione trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità delle funzioni gestorie dell’amministratore, e rende irrilevante la questione dell’esatta natura della delibera presa dall’assemblea in violazione del divieto posto dall’art. 1129 c.c., comma 13, introdotto dalla L. n. 220 del 2012 (nulla ovvero annullabile), in quanto l’amministratore di condominio, che pur si assuma nominato con delibera illegittima, finché non sostituito, può validamente conferire procura ad un difensore al fine di costituirsi in giudizio per conto del condominio…” (Cassazione Civile, Sez. II, n. 35979 del 27.12.2023). Personalmente, per le motivazioni da me esposte, condivido pienamente la pronunzia della Suprema Corte, che ha interpretato correttamente le norme.
