A seguito di una recente esperienza professionale mi è parso interessante ed utile approfondire la annosa problematica che da tempo vede scontrarsi la giurisprudenza di merito e quella di legittimità riguardo alla interpretazione combinata degli artt. 5 del d.lgs 28 del 2010 e 71 quater delle disp. Att. c.c. con riferimento alla necessità o meno di assoggettare il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio al procedimento di mediazione obbligatoria.
La problematica trova origine nella formulazione della relativa disciplina ricavabile sia nel codice civile che nel d.lgs 28/2010 istitutivo della procedura di mediazione nel nostro ordinamento.
In particolare, l’art. 5 del d.lgs 28 del 2010, rubricato “Condizione di procedibilità e rapporti con il processo”, postula che: «Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio… è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente capo…», statuendo poi, al successivo comma sesto del medesimo articolo, che l’esperimento del procedimento di mediazione non è condizione di procedibilità della domanda «… f) nei procedimenti in camera di consiglio».
L’art. 64 disp. att. c.c., a sua volta, dispone che: «Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente».
L’art. 71 quater delle disp. att. c.c. esplica di seguito quali siano da considerarsi le controversie in materia condominiale precisando che: «Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice», e quindi anche gli artt. 1129, comma undicesimo, c.c. e 1131, comma quarto, c.c., riguardanti le condotte dell’amministratore che ne legittimano, tra le altre, la revoca.
Dalla lettura combinata delle predette norme comprendiamo, da un lato, che il procedimento per la revoca giudiziale dell’amministratore deve svolgersi in camera di consiglio, circostanza che ai sensi della lettera f) dell’art. 5 sulla mediazione esclude la mediazione obbligatoria; ma dall’altra, rientrando la violazione degli artt. 1129, comma undicesimo, c.c., e 1131, comma quarto, c.c. tra le controversie condominiali, sembrerebbe invece che, vertendo la revoca sulle predette inosservanze, si debba comunque esperire la procedura di mediazione obbligatoria prima di approdare in camera di consiglio.
Ebbene, a parere della scrivente, la soluzione che propende per l’esperimento della procedura di mediazione quale condizione di procedibilità per la valida instaurazione del giudizio di revoca dell’amministratore di condominio non tiene in considerazione la ratio del legislatore sottesa alla disciplina sulla mediazione in tema di condominio.
La mediazione obbligatoria è, infatti, uno strumento alternativo di risoluzione delle controversie, ovvero dei futuri contenziosi, nelle materie tassativamente previste dal legislatore. La circostanza che sia esclusa dal predetto obbligo la violazione o l’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice quando si verte in tema di revoca giudiziale dell’amministratore deriva dal fatto che la relativa procedura deve svolgersi appunto in camera di consiglio ed è soggetta alla volontaria giurisdizione.
Consistendo la volontaria giurisdizione in un’attività giurisdizionale in cui l’autorità giudicante viene chiamata ad intervenire a tutela di interessi privati, sì per prevenirne la loro lesione sostituendosi alla compagine condominiale, ma nell’interesse però di quest’ultima ad una corretta gestione amministrativo-contabile del condominio, il provvedimento che ne deriva, ovvero il decreto camerale, ha unicamente natura amministrativa e non ha carattere definitivo, potendo essere modificato o revocato in ogni tempo.
La predetta caratteristica, così come confermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 20957/2004, esclude il carattere di “controversia” del procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio.
Ad una attenta analisi, dunque, le sopra richiamate norme riguardano espressamente “controversie condominiali”, mentre il procedimento di revoca dell’amministratore non ha alcuna natura contenziosa, tant’è che viene attratto sotto la volontaria giurisdizione.
In senso conforme, la recente giurisprudenza ha statuito che:
«È vero infatti che l’art. 71 quater disp. att. c.c. (introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) precisa che per “controversie in materia di condominio”, ai sensi del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 5, comma 1, si intendono, tra le altre, quelle degli artt. da 61 a 72 disp. att. c.c. (essendo l’art. 64 disp. att. c.c. relativo, appunto, alla revoca dell’amministratore). Per contro, l’art. 5, comma 4, lett. f) (come sostituito dal D.L. n. 69 del 2013, conv. in L. n. 98 del 2013) del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 bis e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo proprio il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico» (Cassazione Civile, Sez. VI-2, Ord. 18 gennaio 2018, n. 1237).
Ciò è stato successivamente ribadito da varie pronunce, tra queste anche dalla Corte d’Appello di Napoli, la quale ha riconosciuto che:
«Il procedimento di mediazione è obbligatorio nelle materie ivi indicate nell’art. 5, comma 1, D.Lgs. n. 28 del 4 marzo 2010, tra le quali quella del condominio, ad eccezione che nei casi elencati al comma 6 alla lett. f), ovvero nei “procedimenti in camera di consiglio”, fra i quali vi è quello di revoca giudiziaria dell’amministratore di condominio» (Corte d’Appello di Napoli, Sez. VI Civ., 22 aprile 2024, n. 1176, Ord. – Pres. Rel. Dott.ssa D’Amore).
In favore della posizione giurisprudenziale citata, ulteriore argomento di ordine pratico a fondamento della esclusione del procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio dal novero delle “controversie condominiali” soggette a mediazione obbligatoria è che, secondo il modesto parere di chi scrive, anche le violazioni di cui agli artt. 1129, comma undicesimo, c.c., e 1131, comma quarto, c.c., mal si adattano ad una risoluzione di tipo conciliativo nell’ambito della mediazione, in quanto le acclarate irregolarità che sono destinate ad essere risolte tramite un procedimento giudiziale di revoca difficilmente possono essere risolte consensualmente.
Pertanto, la procedura di mediazione rischierebbe, con ampia probabilità, di sfociare in una inutile e defatigante attività.
Ulteriore riflessione personale sulla materia, volta ad avvalorare le soluzioni sopra riportate, riguarda la circostanza che le violazioni di cui si tratta comportano, in punto di diritto, il mancato rispetto da parte del rappresentante amministrativo del condominio del contratto di mandato in virtù del quale gli è stato conferito l’incarico.
Difatti, il provvedimento dell’autorità giudiziaria che si esprime revocando l’amministratore dal proprio incarico configura una declaratoria di risoluzione contrattuale proprio per grave inadempimento del mandatario, materia e/o circostanza che non è soggetta alla procedura di mediazione obbligatoria.
Milano, 31 marzo 2025
Avv. Valentina Mantega
