Dal punto di vista strutturale possiamo descrivere il lastrico solare come quella parte dell’edificio che funge principalmente da copertura e protezione dello stabile e che, al contempo, potendo essere calpestabile o meno, costituisce una superficie utilizzabile per scopi ulteriori, pur senza pregiudicarne quello principale.
Il legislatore ha incluso il lastrico solare nel diffuso elenco delle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c., ovvero di quelle che risultano in comproprietà dei condòmini, lasciando poi agli abitanti del Condominio l’onere di disciplinarne l’utilizzo, comune o eventualmente esclusivo, tramite Regolamento, attenendosi o derogando all’art. 1102 c.c., senza però alterarne la destinazione o impedire agli altri comproprietari di usarlo secondo il proprio diritto.
In virtù di ciò, è stata prevista a livello normativo anche l’ipotesi particolare in cui il lastrico solare, in base alla sua collocazione nello stabile, risulti usufruibile in via esclusiva solo da alcuni tra i condòmini i quali, senza alterarne la funzione principale di copertura e protezione rispetto alla quale non viene limitato il diritto di comproprietà, potranno godere di tale spazio in modo diverso e maggiore rispetto agli altri componenti del Condominio.
Detto maggiore godimento viene riconosciuto ai titolari del c.d. “uso esclusivo”, disciplinato all’art. 1126 c.c., laddove il legislatore ha statuito che:
“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
La ratio sottesa alla predetta norma, così come spiegato dall’allora Guardasigilli Dino Grandi, è quella di porre le spese di manutenzione e di ricostruzione per un terzo a carico dei condòmini che del lastrico solare traggono maggiore godimento tramite l’uso esclusivo e per due terzi a carico di tutti i condòmini dell’edificio a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascun condomino che trae giovamento dalla predetta copertura.
La differente distribuzione delle spese di manutenzione e di ricostruzione del lastrico solare tra i condòmini risiede nella considerazione che sia più giusto far gravare i costi che derivano dal lastrico solare sui condòmini che usufruiscono dell’utilità ulteriore rispetto a quella di copertura e protezione mediante l’esercizio dell’uso esclusivo.
In mancanza di una specifica indicazione legislativa occorre però ricostruire, tramite la normativa a disposizione e la giurisprudenza di supporto, in che modo i predetti 2/3 debbano essere suddivisi tra i condomini comproprietari che non hanno l’uso esclusivo sul lastrico solare, ma si giovano unicamente della funzione di copertura svolta da quest’ultimo.
A tal proposito è opportuno partire dall’art. 1123 c.c., rubricato “Ripartizione delle spese”, e dalla c.d. “regola della verticale effettiva” elaborata dalla giurisprudenza di legittimità.
L’art. 1123 c.c., nello specifico, dispone che:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari… le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Ciò significa che l’onere partecipativo alle spese richiesto a ciascun condomino deve essere parametrato non solo al valore della proprietà, ma anche alla relativa possibilità di utilizzo, ovvero al giovamento, potenziale o effettivo, che ne deriva.
A fronte della lettura combinata degli artt. 1126 e 1123 c.c., il principio sopra menzionato della “regola della verticale effettiva” postula che sono obbligati alla spesa per la manutenzione o il rifacimento del lastrico solare solo i proprietari delle unità immobiliari che, poste al di sotto della struttura, si giovano della funzione di riparo ed unicamente in rapporto al dato millesimale corrispondente alla superficie della proprietà che trae effettiva utilità dalla predetta copertura.
A conferma di quanto esposto si riporta la consolidata giurisprudenza di legittimità della Corte di Cassazione, sentenza n. 1451/2014, la quale, con riferimento alla ripartizione dei 2/3, statuiva che:
“… poiché il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti 2/3 fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall’art. 1126 c.c., ‘della proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno’, il concorso nella suddetta quota – là dove, come nella specie, l’appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, dal calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura – si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura…”.
Conforme poi la sentenza del Tribunale di Salerno con la quale viene confermato che:
“Va dichiarata nulla, perché in violazione del criterio di ripartizione legale previsto dall’art. 1126 c.c., la delibera con cui l’assemblea condominiale, a maggioranza, abbia suddiviso la spesa per il rifacimento del lastrico solare in uso esclusivo, ragguagliando la quota a carico dell’unità abitativa ad esso sottostante al suo complessivo valore millesimale e non già a quello rapportabile alla sola superficie effettivamente coperta” (Trib. Salerno, 20/05/2019, sent. n. 1696/2019).
Ed ancora, il Tribunale di Roma, in modo concorde, rileva:
“Che il criterio di ripartizione di cui alla cd. Tabella R. non deroga ai criteri legali di cui all’art. 1126 c.c., per la cui adozione sarebbe occorsa l’unanimità di tutti i condomini della verticale, ma ne è, al contrario, stretta applicazione. Come, infatti, evidenziato dal Condominio ed emerge chiaramente dall’esame diretto di questa tabella, il tecnico non ha fatto altro che determinare per ogni immobile della verticale l’effettiva superficie coperta dal terrazzo G. (e, quindi, la misura dell’uso che ciascuno immobile fa di quella copertura), ha quindi determinato la percentuale di superficie ricoperta rispetto a quella totale dell’immobile ed ha applicato la medesima percentuale ai millesimi di cui alla Tabella A. Il criterio adottato per questa spesa (o la nuova tabella adottata anche per il futuro) così risultante rispecchia il valore proporzionale di ciascun immobile ex art. 1123 c.c. rispetto alle superfici effettivamente coperte dal terrazzo G. e consente di operare la ripartizione della spesa secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c. Non vi è, quindi, una deroga ai criteri legali ma rigorosa applicazione dei medesimi (…) L’adozione di questo criterio di ripartizione della spesa è, quindi, legittima” (Tribunale di Roma, sent. n. 4694/2020).
Pertanto, la suddivisione delle spese di manutenzione e/o rifacimento del lastrico solare dovrà essere imputata, per i 2/3 del costo, ai proprietari delle unità immobiliari individuati nella linea verticale sottostante il lastrico solare e in misura proporzionale alla parte che viene asservita dalla copertura sovrastante, ma esclusivamente a seguito di decisione assembleare da considerarsi validamente adottata solo se l’approvazione dei lavori e dei relativi costi è avvenuta calcolando i quorum necessari per legge in base ai millesimi di proprietà degli immobili che, in linea verticale, traggono utilità dalla copertura.
Milano, 10 settembre 2024
Avv. Valentina Mantega
