SOSPENSIONE DEI PIGNORAMENTI SULLA PRIMA CASA, QUALI EFFETTI SUL CONDOMINIO
Il Decreto Cura Italia, all’art. 54 ter, dal titolo “Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa” prevede che Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale e’ sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, e abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”. La ratio della norma è quella di bloccare – sospendendole – le procedure di espropriazione del bene principale del debitore, ossia l’abitazione ove vive, identificata con la prima casa. Tale previsione vuole evitare di aggravare la situazione socio economica provocata dall’emergenza del Covid 19. Innanzitutto c’è da rilevare, a mio avviso, la formulazione infelice dell’art. 54, il quale parla genericamente di sospensione per sei mesi dei pignoramenti immobiliari di cui all’art. 555 c.p.c. dal titolo “Forma del pignoramento”, che abbiano ad oggetto la “prima casa”. Il primo dubbio che sorge è stabilire da quando si deve sospendere la procedura: si deve sospendere l’inizio di pignoramenti immobiliari per sei mesi dall’entrata in vigore della legge di conversione? I pignoramenti già iniziati vengono sospesi d’ufficio dal Giudice dell’Esecuzione o serve un’apposita Istanza formulata dal debitore? In difetto di Istanza del debitore chi accerta se la casa (immobile) colpita dal pignoramento ha i requisiti per essere qualificata “prima casa”? Sicuramente sono esclusi dalla sospensione del pignoramento i beni immobili quali “case di villeggiatura”, case locate, negozi, autorimesse ecc. In sintesi la norma non trova applicazione per tutti gli immobili che non possano essere qualificati prima casa». Un altro punto fermo si può individuare nella durata temporale degli effetti della previsione, infatti la sospensione durerà sei mesi, a decorrere dal 30 aprile 2020. Nei prossimi giorni e settimane vedremo i vari Tribunali come applicheranno concretamente questa norma di carattere eccezionale e di tipo emergenziale. Per il Condominio, invece, diverrà spesso più lungo recuperare il suo credito, in quanto uno degli strumenti utilizzati per recuperare le spese condominiali dai condòmini morosi è proprio quello di pignorare l’immobile del condomino che non paga. Frequentemente il tipo di immobile pignorato è la “prima casa” del debitore esecutato, e di conseguenza il Condominio si vedrà “rallentato” di sei mesi il recupero del suo credito, con la problematica che le spese condominiali del debitore devono essere anticipate dagli altri condòmini cosiddetti “virtuosi”, cioè coloro che versano regolarmente le quote condominiali. Tale situazione, ove i condòmini “virtuosi” debbono “coprire” le spese dei condòmini morosi, capita in un momento difficile per mol-ti condòmini, che magari si trovano in cassa integrazione, hanno perso il lavoro, hanno un’attività commerciale che è stata chiusa e rimarrà limitata nelle aperture e così via. Si tenga presente che la mancanza di provvista sul conto corrente del Condominio è una situazione gravissima, poi-ché l’Amministratore deve continuare ed erogare i servizi condominiali, pagando i vari fornitori del Condominio, le utenze dell’acqua, della luce per le parti comuni e l’ascensore, il gas metano del riscaldamento, la polizza assicurati-va a copertura RC dello stabile, la manutenzione ordinaria ecc. A questo punto l’Amministratore dovrà avere le capacità di gestire le varie situazioni di criticità, ove possibile, divenendo un “gestore finanziario” a 360 gradi, magari concordando un pagamento dilazionato delle fatture dei creditori (si pensi ad es. all’impresa di pulizia), ma in altri casi l’Amministratore non potrà accordarsi con i creditori del Condominio. Pensiamo, ad esempio, al pagamento dello stipendio del custode, al pagamento delle utenze, al pagamento di fornitori del Condominio che a loro volta hanno bisogno di rientrare del loro credito verso il Con-dominio spesso per pagare a loro volta i propri dipendenti e così via. Inoltre, qualora il Condominio fosse raggiunto da un Decreto Ingiuntivo, oltre all’aggravio per le spese di giustizia, potrebbe vedersi pignorato il conto corrente condominiale, e trovarsi così nell’impossibilità materiale di operare. Ritengo, quindi, che il legislatore debba prevedere delle forme di sostegno del Condominio, in quanto quale Ente di gestione, amministra la vita quotidiana di una piccola comunità di persone e famiglie, formata dai condòmini.
A vv. Francesco Maria Galli
AMMINISTRATORE MANAGER • MAGGIO 2020
