LOCAZIONI BREVI . B&B . REGOLAMENTI
Nel settore immobiliare si sono sviluppate negli ultimi anni le “locazioni brevi”. introdotte dall’art. 4 del Decreto Legge del 24/04/2017 – N 50.
Al primo comma l’art. 4 recita: “… si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che pre vedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Tale nuova disciplina ha dato il via a locazioni fatte per brevi periodi, spesso a fini turistici o lavorativi, con il grosso vantaggio per il proprietario di poter locare un appartamento ad un canone più vantaggioso, rispetto al classico contratto 4 + 4. e, soprattutto di avere la disponibilità dell’immobile, senza essere vincolato da contratti di lunga durata, appunto di 4 anni, rinnovabili di altri 4 o i contratti di 3 anni, rinnovabili di 2. Le locazioni brevi inoltre rispondono anche ad un’economia, ove tramite i vari portali web, è facile pubblicizzare un appartamento, ad esempio turistico per una vacanza al mare, al lago o in una città d’arte.
Inoltre si sono diffuse negli anni le attività di B&B, ossia I ‘affitto di una camera o di un appartamento con la prima colazione compresa.
Le problematiche sono sorte per i proprietari degli immobili quando i loro beni sono posti all’interno di un Condominio, e pertanto sorge il problema di vedere se il Regolamento di Condominio vieta o meno tale destinazione d ‘ uso delle singole unità.
Innanzitutto occorre precisare che sussistono due tipologie di Regolamenti condominiali, quello contrattuale, redatto dal costruttore e poi fatto accettare da tutti gli acquirenti o approvato all’unanimità dai condòmini, e quello assembleare, ossia approvato dalla maggioranza dei condòmini.
Il Regolamento di natura contrattuale è opponibile erga omnes ed ha la possibilità di disciplinare anche la destinazione d’uso delle uniti abitative al suo interno.
Le locazioni brevi ed i B&B sono mal tollerati dai condòmini, i quali vedono un via vai di persone diverse nel Condominio, che non conoscono, dando spesso un senso di insicurezza.
Pertanto, sempre più spesso, la problematica viene sollevata in sede di assemblea del Condominio ed ecco allora sorgere la necessità di una verifica sul fatto che tali attività siano o meno possibili.
Per rispondere bisogna sempre partire da un’attenta lettura del Regolamento di Condominio, che deve essere di natura contrattuale, per verificare se siano vietate determinate tipologie d’uso tipo affittacamere, attività alberghiera, pensionato e così via.
Essendo spesso i Regolamenti di Condominio datati, hanno delle definizioni delle attività vietate ormai desuete, pertanto, a volte, è difficoltosa la oro interpretazione.
Sull’argomento sono interessanti due sentenze del Tribunale di Milano. La prima ha statuito che “Le clausole regolamentari che pongono limiti al diritto di proprietà del singolo condomino debbono essere interpretate con grande rigore dovendo risultare, ogni eventuale limite, quanto più possibile esplicito (nella specie il Tribunale ha rigettato il ricorso vòlto a far accertare e dichiarare l’attività di bed and breakfast o affittanza breve illegittima per contrarietà ad una norma del Regolamento condominiale, poiché tale norma, interpretata secondo il suesposto principio, non vietava la locazione di breve ed anche di brevissima durata)” Milano. Sez. XIII Civ.. Sent. n. 2757 del 08/05/2018). Pertanto detta sentenza ha ritenuto legittima la destinazione d’uso ad attività di B&B e locazioni brevi. Di segno opposto è risultata la sentenza emessa nella causa con RG 32382/2016. Sez. XIII Civile, pubblicata il 22/11/2018, Giud. Arianna CHIARENTIN.
Nel Caso esaminato nella seconda Sentenza un appartamento facente parte di un Condominio era stato adibito ad attività di B&B. per soggiorni di breve durata, costituendo, a tal fine, un’impresa individuale. Siccome il Regolamento prevedeva che la destinazione d’uso delle unità immobiliari dovesse essere di civile abitazione, il Giudice ha dovuto valutare, nel caso concreto, se detta attività di B&B potesse essere ricompresa nella locuzione “ad uso civile abitazione”, prevista dal Regolamento.
Nel caso specifico il Tribunale ha stabilito che “l’attività svolta dalla convenuta rientri nella definizione fornita dalla giurisprudenza di legittimità di attività di B&B, avente natura nella sostanza para alberghiera: si tratta, infatti, di un ‘attività commerciale, per esercitare la quale è stata costituita un’impresa individuale”. Pertanto da tale premessa raggiunta da un ‘accurata analisi del caso concreto il Tribunale ha dichiarato “l’illegittimità dell’attività di Bed and Breakfast”, compiendo un ragionamento a mio parere corretto.
ln conclusione non esiste una soluzione univoca al problema, ma occorrerà sempre analizzare le previsioni del Regolamento contrattuale del Condominio e vedere nel caso concreto come viene espletata l’attività di locazioni brevi o B&B.
Avv. Francesco Maria Galli
